등기부 등본 보는 법 이것만 아시면 됩니다.

등기부등본 보는 법

이건 꼭 확인하셔야 합니다.

부동산을 매매 또는 임대할 때, 꼭 필요한 것이 바로 “부동산 등기부 등본”입니다. 공인 중개사를 통해서 진행을 할때, 문제가 없겠지?라고 생각하실 수 있지만, 부동산 거래시 등기부 등본을 꼭 확인해 보시기 바랍니다.

부동산 등기부 등본이란?

부동산에 관한 권리 관계 및 현황이 기재되어 있는 공적 장부를 말합니다. 부동산의 지목, 지번, 구조, 면적 등의 현황과 소유자, 소유권 그리고 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리 여부를 확인할 수 있습니다.

부동산 등기부 등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있으며, 표제부에는 부동산의 소재지와 현황이 갑구에는 소유권 과 권리 관계, 을구에는 소유권 이외의 권리관계가 표시되어 있습니다.

 

등기부 등본 표제부

건물에 대한 표시, 토지에 대한 표시, 전유 부분 건물의 표시, 그리고 대지권의 표시로 구분되어 있습니다. 위에 예시에서 보는 바와 같이 집합 건물 1동의 표시의 경우, 등기 순서, 접수 날짜가 표시되고, 건물의 구조, 층수, 용도, 면적등이 표시되게 됩니다.

그다음 확인해야할 부분은 대지권의 목적인 토지의 표시 입니다. 이 부분은 위의 집합 건물이 속한 토지에 관한 표시입니다. 확인하셔야 할 부분은 소재지의 지번, 토지의 지목 (대지, 공장용지, 학교 용지, 도로 등)입니다.

 

다음으로 확인하셔야 할 부분은 전유 부분의 건물의 표시 입니다. 건물 번호에 층과 호스 등이 나오고 건물 내역에 면적이 표시 됩니다. 여기에 표시되는 면적은 전용 면적이며, 통상적으로 공급 면적 또는 분양 면적 보다는 작습니다.

대지권의 표시란? 집합 건물이 속한 대지 중 해당 전유 세대의 지분에 해당하는 토지에 관한 표시 입니다. 대지권의 대상이 되는 권리를 표시하게 됩니다. 위의 예시에서 보시는 바와 같이 대지권은 총 집합 건물의 대지권에서 전유 세대가 얼마를 가지고 있는지를 표시하게 됩니다. 대지권에 관한 표시가 없다면, 토지를 사용할 수 있는 권리가 없다는 것입니다. 

 

등기부 등본 갑구

등기부 등본의 갑구에는 소유권과 관련 된 사항이 기록되어 있습니다. 순위 번호, 등기 목적, 접수일 등기를 가지고 있는 소유자의 정보를 확인 할 수 있습니다. 등기부 등본은 등기를 한 순서대로 나오게 되므로 현재의 부동산의 소유자가 누구인지를 확인할 수 있습니다.

일부 토지 또는 건물의 경우, 단독 소유가 아닌 공동 소유일 경우가 있으며, 이때 소유자의 표시는 소유자가 아닌 공유자라고 나오게 되며, 지분을 표시합니다. 부동산 거래시 현재 소유자 또는 공유자의 확인은 가장 기본적인 확인 사항입니다.

추가적으로 갑구에서 확인 할 수 있는 부분은 바로 가등기, 가처분, 예고 등기, 가압류, 경매 등의 소유권에 관한 부분입니다. 소유권과 직접적으로 연관 되어 있어 매매 또는 임대시 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 주의하셔야 할 부분입니다. 순위 번호에 나오는 등기 순서가 권리의 우선 순위가 됩니다. 소유자 또는 공유자 이외에 다른 소유권 관련 부분이 있을 경우, 꼭 확인을 해 보셔야 합니다.

 

등기부 등본 을구

등기부 등본이 을구에는 소유권 이외의 권리가 기재되어 있습니다. 저당권, 전세권, 지상권등의 권리가 표시되게 되며, 임대 계약 시 가장 많이 문제가 발생하는 경우가 위에 보시는 것처럼, 근저당권설정 즉, 융자가 있는 경우 입니다.

융자가 있을 경우, 위에 보시는 바와 같이 권리자 부분에 근저당권자를 통해서 금융권을 확인할 수 있으며, 채권 최고액의 경우, 융자 금액의 120~130%를 설정하게 됩니다. 위에 보시는 예시에서 처럼, 채권 최고액이 금 300,000,000원일 경우, 융자 금액은 250,000,000원 정도로 예상하시면 됩니다.

임대시 위의 부분을 확인하셔야 되는 이유는 앞서 이야기 드린 바와 같이 순위 번호에 나오는 등기 순서가 권리의 우선 순위를 가지기 때문입니다. 소유자 또는 공유자의 상황으로 인해서 경매 처분이 이루어 질 경우, 순위 번호가 높은 금융권에서 우선 순위를 가지게 되고 그 다음 임대인에 대한 권리가 인정이 되므로 꼭 확인하셔야 될 부분입니다.

 

부동산 등기부 등본, 위의 부분을 꼼꼼히 확인하셔서 안전한 거래를 하시기 바랍니다.

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